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La situation est plus fréquente qu'on ne le croit : l'échéance du contrat de syndic passe, aucune assemblée n'a voté de renouvellement, et chacun continue comme avant. Juridiquement pourtant, la copropriété n'a plus de représentant légal. Les conséquences peuvent être lourdes, mais la loi prévoit une sortie simple, à condition d'agir vite.
Un contrat qui ne se renouvelle jamais tout seul
Le texte
« Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale. » (article 18 VI de la loi du 10 juillet 1965)
Le contrat précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance (article 29 du décret du 17 mars 1967), et sa durée ne peut pas dépasser trois ans. Il n'existe donc ni tacite reconduction, ni prorogation implicite : sans vote de l'assemblée générale avant la date d'échéance, le mandat prend fin.
Les causes sont souvent banales : une assemblée annuelle tenue trop tard, une résolution de renouvellement oubliée dans l'ordre du jour, un vote qui n'a pas réuni la majorité nécessaire, ou une assemblée simplement jamais convoquée.
Ce que change l'absence de syndic
Le syndic exécute les décisions de l'assemblée, administre l'immeuble et représente le syndicat dans les actes civils et en justice (article 18 I). Sans syndic en fonction :
- plus personne n'a qualité pour signer au nom du syndicat : contrats, commandes de travaux, déclarations de sinistre ;
- les appels de fonds sont fragilisés et le recouvrement des charges impayées s'interrompt ;
- les assemblées convoquées par l'ancien syndic sont contestables : selon une jurisprudence constante, un syndic dont le mandat a expiré n'a plus le pouvoir de convoquer l'assemblée, et les décisions prises s'exposent à l'annulation ;
- les urgences ne sont plus traitées dans un cadre sûr : fuite, panne d'ascenseur, sinistre.
À ne pas confondre
Si la date d'échéance n'est pas encore passée, il n'y a pas de vide : l'assemblée tenue dans les trois mois qui précèdent le terme peut désigner un nouveau syndic sans motif ni indemnité. C'est la procédure normale, détaillée sur la page changer de syndic.
La sortie prévue par la loi : l'assemblée convoquée par un copropriétaire
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit le cas : « dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ». Un seul copropriétaire suffit.
- 1 Vérifier la date d’échéance
Elle figure dans le dernier contrat de syndic voté et dans le procès-verbal de l'assemblée qui l'a approuvé. Le registre national des copropriétés mentionne aussi la date de fin du mandat déclarée. - 2 Réunir plusieurs projets de contrat
Sollicitez des syndics professionnels avec une description précise de l'immeuble. Un cahier des charges permet de recevoir des offres comparables, accompagnées de leur fiche d'information sur le prix. - 3 Rédiger et notifier la convocation
Lieu, date, heure et ordre du jour précis, avec la désignation du syndic et les projets de contrat joints. La convocation est notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement. - 4 Tenir l’assemblée
L'assemblée élit son président de séance, examine les projets et désigne le syndic à la majorité de l'article 25, avec la passerelle de l'article 25-1. Elle fixe la date de prise d'effet du contrat. - 5 Organiser la reprise
Le nouveau syndic récupère auprès de l'ancien la trésorerie, les références bancaires, les documents et archives, puis l'état des comptes, dans les délais de l'article 18-2.
Pour la majorité, les règles sont les mêmes que pour toute désignation : détail et exemples chiffrés sur la page quelle majorité pour changer de syndic.
Si personne ne convoque : l'administrateur provisoire
À défaut de convocation par un copropriétaire, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire (article 17 de la loi et article 47 du décret). Il est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références bancaires et les archives du syndicat, puis de convoquer l'assemblée en vue de désigner un syndic. Ses fonctions cessent dès que le syndic désigné par l'assemblée accepte son mandat.
Cette voie a un coût (procédure, rémunération de l'administrateur) et prend du temps. Elle reste utile quand aucun copropriétaire ne veut ou ne peut se charger de la convocation.
Si l'assemblée ne parvient pas à désigner un syndic
Lorsque l'assemblée, dûment convoquée pour désigner un syndic, n'y parvient pas, le président du tribunal judiciaire peut désigner un syndic par ordonnance, sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires, d'un ou plusieurs membres du conseil syndical, du maire ou du président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat (article 46 du décret). L'ordonnance fixe la durée de sa mission ; il doit convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
Éviter que la situation se reproduise
- notez la date d'échéance du contrat dans l'agenda du conseil syndical et calculez la fenêtre des trois mois qui la précèdent ;
- demandez l'inscription de la désignation du syndic à l'ordre du jour de l'assemblée qui tombe dans cette fenêtre, avec les projets de contrat joints : les lettres types vous font gagner du temps ;
- prévoyez plusieurs projets de contrat, pour qu'un échec du vote sur l'un n'empêche pas l'adoption d'un autre.
Questions fréquentes
Le contrat de syndic se renouvelle-t-il tacitement ?
Non. Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et doit être approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale (article 18 VI de la loi du 10 juillet 1965). Sans vote, il prend fin à la date d'échéance inscrite dans le contrat.
Qui peut convoquer l’assemblée quand il n’y a plus de syndic ?
Tout copropriétaire, pour nommer un syndic (article 17 de la loi). À défaut, le président du tribunal judiciaire, saisi par requête de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l'assemblée.
L’ancien syndic peut-il continuer à gérer « en attendant » ?
Une fois son contrat expiré, il n'a plus le pouvoir de représenter le syndicat. Une assemblée qu'il convoquerait après l'échéance s'expose à l'annulation. La bonne réaction est de faire désigner un syndic au plus vite.
Que se passe-t-il si l’assemblée ne parvient pas à élire un syndic ?
Le président du tribunal judiciaire peut désigner un syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires, de membres du conseil syndical, du maire ou du président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat (article 46 du décret du 17 mars 1967).
Article rédigé à partir des textes en vigueur (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Service-Public.fr). Il donne une information générale et ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit sur une situation précise.
