Changer de syndic en cours de mandat
Avant l'échéance du contrat, la copropriété a deux voies : dans les 3 mois qui précèdent le terme, désigner un successeur sans avoir à se justifier ; plus tôt, résilier le contrat pour une inexécution suffisamment grave. Voici les conditions de chacune et le calendrier à tenir.
Trouver un nouveau syndic
L'essentiel
- Sans motif : dans les 3 derniers mois du contrat
- Plus tôt : résiliation motivée par le conseil syndical
- Effet au plus tôt un jour franc après l'AG
Deux voies pour avancer l'échéance
Elles n'ont ni les mêmes conditions, ni les mêmes risques.
- Quand
- Lors d'une AG tenue dans les 3 mois qui précèdent le terme du contrat
- Motif à prouver
- Aucun
- Qui l'engage
- Le conseil syndical ou un copropriétaire, par une demande d'inscription à l'ordre du jour
- Décision
- Vote en AG, majorité absolue de tous les copropriétaires
- Fin de l'ancien contrat
- À la date fixée par l'AG, au plus tôt un jour franc après
- Indemnité
- Aucune
- Quand
- À tout moment, si un manquement le justifie
- Motif à prouver
- Une inexécution suffisamment grave du contrat
- Qui l'engage
- Le conseil syndical, par une demande motivée notifiée au syndic
- Décision
- Vote en AG, majorité absolue de tous les copropriétaires
- Fin de l'ancien contrat
- À la date fixée par l'AG, au plus tôt un jour franc après
- Indemnité
- Aucune si l'inexécution est établie ; sinon, risque de dommages et intérêts
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Trouver un nouveau syndicLa démarche en 4 étapes
- 1
Documenter les manquements
Courriers restés sans réponse, travaux urgents non lancés, assurance de l'immeuble non souscrite : le conseil syndical rassemble des faits datés et des écrits, pas des impressions.
- 2
Mettre en concurrence
Sans successeur désigné, l'immeuble se retrouverait sans syndic. Le conseil syndical sollicite des projets de contrat avant même de demander la résiliation. Générer le cahier des charges
- 3
Notifier une demande motivée
Le conseil syndical notifie au syndic, en recommandé, une demande motivée d'inscription à l'ordre du jour, qui précise les inexécutions reprochées. Il y joint le projet de résolution désignant le successeur et son contrat.
- 4
Voter, fixer les dates, organiser la passation
L'assemblée se prononce sur la résiliation, fixe sa date d'effet au plus tôt un jour franc après la réunion et désigne le nouveau syndic. L'ancien transmet ensuite trésorerie, archives et comptes dans les délais légaux.
Qu'est-ce qu'un manquement suffisamment grave ?
La loi ne dresse pas de liste. En cas de contestation, ce sont les juges qui apprécient si le syndic a manqué à ses obligations au point de justifier la fin du contrat.
Un désaccord sur le style de gestion ou un retard ponctuel suffit rarement. Dans le doute, et si l'échéance n'est pas trop lointaine, la voie la plus sûre reste d'attendre l'assemblée tenue dans les 3 mois qui précèdent le terme.
Et si le syndic démissionne ?
Le syndic peut lui aussi mettre fin au contrat s'il reproche au syndicat des inexécutions suffisamment graves. Il notifie sa décision au président du conseil syndical, en précisant les manquements reprochés, puis convoque une assemblée générale au moins deux mois plus tard pour désigner son successeur.
Ce délai laisse au conseil syndical le temps de mettre plusieurs syndics en concurrence. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après l'assemblée.
Voir le rétroplanning
Résiliation motivée
Le calendrier d'une résiliation
- Jour J Notification de la demande motivée
Le conseil syndical notifie au syndic la demande d'inscription, avec les inexécutions reprochées, le projet de résolution et le contrat du successeur. - J + 21 jours au moins Assemblée générale
La convocation est notifiée au moins 21 jours avant la réunion. L'assemblée vote la résiliation puis la désignation du nouveau syndic. - AG + 1 jour franc Date d'effet la plus proche
L'assemblée fixe la date de fin du contrat, au plus tôt un jour franc après la réunion, et celle de la prise de fonction du successeur. - + 15 jours Trésorerie et comptes bancaires
L'ancien syndic remet la situation de trésorerie et les références des comptes du syndicat. - + 1 mois Documents et archives
Puis, dans les deux mois qui suivent, l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat.
Sans motif
Utiliser la fenêtre des 3 derniers mois
- 1 Repérer la date de fin du contrat
Elle figure dans le contrat en cours et dans le registre national des copropriétés. Le mandat ne peut pas dépasser trois ans. - 2 Viser une AG dans les 3 mois qui précèdent
Assemblée ordinaire si elle tombe dans la fenêtre, sinon assemblée convoquée spécialement : aucune justification n'est à fournir. - 3 Préparer la succession
Mise en concurrence, comparaison des contrats, demande d'inscription en recommandé : la même démarche qu'en fin de mandat. - 4 Faire fixer les deux dates
La résolution fixe la date de fin du contrat en cours et celle de prise d'effet du nouveau, au plus tôt un jour franc après l'assemblée.
Ce qui peut constituer un manquement grave
Des exemples à documenter avant toute demande de résiliation. Ce sont les faits, pas leur nombre, qui comptent.
Travaux urgents non engagés
Le syndic doit faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Assurance de l'immeuble non souscrite
La responsabilité civile du syndicat doit être assurée ; un défaut de couverture expose tous les copropriétaires.
Assemblée générale non convoquée
Le syndic convoque au moins une assemblée par an pour approuver les comptes et voter le budget.
Demandes restées sans réponse
Des relances écrites ignorées pendant des mois, sur des sujets importants, constituent un faisceau d'indices.
Les erreurs à éviter
Voter la fin du contrat sans successeur
L'immeuble reste sans syndic : plus personne pour payer les fournisseurs ni convoquer l'assemblée suivante.
Résilier sans motif solide
Une résiliation sans inexécution suffisamment grave expose le syndicat à une demande de dommages et intérêts du syndic évincé.
Oublier la fenêtre des 3 mois
Si l'échéance approche, attendre l'AG tenue dans les 3 mois qui précèdent le terme évite d'avoir à prouver un manquement.
Questions fréquentes
Comment mettre fin au mandat du syndic avant son terme ?
Par un vote en assemblée générale. Dans les 3 mois qui précèdent le terme, l'assemblée peut simplement désigner un successeur et fixer la date du changement. Plus tôt, il faut une résiliation pour inexécution suffisamment grave, à l'initiative du conseil syndical.
Peut-on changer de syndic 6 mois avant la fin du contrat ?
Seulement en démontrant une inexécution suffisamment grave. Sinon, il faut attendre une assemblée tenue dans les 3 mois qui précèdent le terme : la préparation (mise en concurrence, ordre du jour) peut commencer dès maintenant.
Faut-il convoquer une assemblée générale extraordinaire ?
Si la prochaine assemblée ordinaire est trop lointaine, oui : les questions sont inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée convoquée spécialement, avec les mêmes règles de majorité et le même délai de convocation de 21 jours.
Le syndic peut-il réclamer des indemnités ?
Non si le contrat prend fin à l'échéance, ou si la résiliation est fondée sur une inexécution suffisamment grave. En revanche, une résiliation sans motif sérieux expose le syndicat à une action en dommages et intérêts.
Préparez la suite avant le vote
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