Mise en concurrence du syndic : le cahier des charges
Avant l'assemblée générale qui désigne le syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat. Décrivez votre immeuble : le cahier des charges à envoyer aux syndics se construit pour vous.
- Des réponses comparables, sur la base du contrat type
- Téléchargement en Word ou PDF, sans email
Générez votre cahier des charges
5 écrans de questions, un document de 9 rubriques modifiable dans Word, avec la lettre d'envoi aux syndics.
- 1La copropriété, préremplie depuis le registre
- 2Équipements, situation et attentes de gestion
- 3Date limite et pièces demandées aux syndics
Ce que dit la loi
Une obligation du conseil syndical, avant chaque désignation
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est clair : « Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic, établis conformément au contrat type ». Cette consultation éclaire l'assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel.
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, elle n'est plus périodique : elle précède chaque désignation. Le conseil syndical peut, à son initiative, proposer de s'en dispenser.
Chaque projet est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, puis les projets sont joints à la convocation de l'assemblée.
Ce que contient le cahier des charges
Des rubriques pour que chaque syndic réponde sur les mêmes bases.
La fiche de l'immeuble
Lots, bâtiments, équipements collectifs, budget annuel.
Les visites attendues
Nombre de visites par an et présence d’un membre du conseil syndical.
L'assemblée générale
Durée, horaires, lieu, et ce qui est inclus dans le forfait.
Les travaux
Chantiers votés ou à prévoir, et honoraires de suivi demandés.
L'accès en ligne
Extranet, documents disponibles, délais de réponse attendus.
Le format de réponse
Contrat type complété et pièces justificatives, à une date limite.
Le calendrier de la mise en concurrence
Compté à rebours depuis la date de l'assemblée générale. Seul le délai de convocation de 21 jours est fixé par les textes ; les autres jalons sont des marges conseillées.
- J − 120 Envoyer le cahier des charges
À plusieurs syndics, avec une date limite de réponse identique pour tous. - J − 90 Recevoir les offres
Projet de contrat conforme au contrat type et fiche d'information sur le prix et les prestations. - J − 75 Comparer et rencontrer
Analyse ligne à ligne, puis rendez-vous avec les candidats retenus, si possible dans l'immeuble. - J − 60 Demander l'inscription à l'ordre du jour
En recommandé avec accusé de réception, avec les projets de résolution et les contrats à annexer. - J − 21 Convocation
Notifiée au moins 21 jours avant l'assemblée, avec les projets de contrat en annexe.
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Trouver un nouveau syndicComment s'en servir en 3 étapes
L'envoyer aux syndics
Avec une date limite de réponse, la même pour tous.
Comparer les réponses
Forfait et prestations particulières, ligne à ligne.
La base de la comparaison
Le contrat type de syndic
Depuis la loi ALUR, tous les contrats de syndic suivent un même modèle, le contrat type, fixé par décret (n° 2015-342 du 26 mars 2015) et annexé au décret du 17 mars 1967. Chaque projet présente donc les mêmes rubriques, dans le même ordre.
Le contrat distingue deux niveaux de rémunération. Le forfait couvre la gestion courante de l'immeuble. Les prestations particulières, dont la liste est limitative, peuvent seules être facturées en plus, à un prix indiqué dans le contrat.
À cela s'ajoute la fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, qui accompagne chaque projet et facilite la lecture côte à côte.
Six questions à poser aux candidats
- 1Qui sera le gestionnaire de l'immeuble, combien de copropriétés suit-il, et qui le remplace pendant ses absences ?
- 2Combien de visites de l'immeuble et de réunions du conseil syndical sont comprises dans le forfait ?
- 3À quelles heures se tiennent les assemblées générales, et combien de temps sont-elles incluses ?
- 4Quels honoraires sont prévus pour le suivi de gros travaux, et sur quelle base sont-ils calculés ?
- 5Quels documents seront accessibles en ligne aux copropriétaires et au conseil syndical ?
- 6Comment se déroule la reprise du dossier : trésorerie, archives, contrats d'entretien en cours ?
Les offres arrivent
Comparer les projets de contrat
Tous les projets suivent le contrat type de syndic : les mêmes rubriques reviennent dans le même ordre, ce qui rend la comparaison possible. Le piège est de s'arrêter au forfait.
Comparer les offres dans la grilleCe qu'il couvre : nombre de visites, d'assemblées et de réunions du conseil syndical incluses, plages horaires.
Le prix de ce qui est facturé en plus : assemblée supplémentaire, suivi de gros travaux, gestion d'un sinistre ou d'un contentieux.
Forfait plus prestations particulières, selon l'usage prévisible de l'immeuble : c'est ce montant qu'il faut comparer, rapporté au lot.
Gestionnaire dédié et remplaçant, délais de réponse, espace en ligne, présence lors des visites.
Questions fréquentes
La mise en concurrence est-elle obligatoire ?
Oui : avant l'assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat établis selon le contrat type. Il peut, à son initiative, proposer de s'en dispenser.
Faut-il toujours la refaire tous les 3 ans ?
Non. L'obligation périodique de 3 ans a été remplacée par l'ordonnance du 30 octobre 2019 : la mise en concurrence précède désormais chaque assemblée qui désigne un syndic professionnel.
Combien de projets de contrat faut-il ?
La loi parle de « plusieurs projets de contrat », sans fixer de nombre. Deux ou trois offres comparables suffisent en général à éclairer le vote.
Le document est-il vraiment gratuit ?
Oui, et sans inscription : le cahier des charges se télécharge en Word ou en PDF, sans laisser d’adresse email. Vos réponses restent dans votre navigateur.
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