Changer de syndic sans conseil syndical

La loi confie au conseil syndical un rôle central dans le changement de syndic : mise en concurrence, demande de résiliation, suivi de la passation. Mais de nombreuses copropriétés, surtout les petites, n'ont jamais élu de conseil syndical, soit faute de candidats, soit par décision de l'assemblée. Le changement de syndic y reste parfaitement possible. Il faut simplement savoir qui reprend chaque rôle.

Pourquoi une copropriété peut ne pas avoir de conseil syndical

Le conseil syndical est prévu dans tout syndicat de copropriétaires (article 21). Deux situations conduisent pourtant à son absence :

• une décision de ne pas l'instituer, prise par l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 ;
• l'échec de la désignation, faute de candidats ou faute pour eux d'obtenir la majorité. Le procès-verbal le mentionne et il est notifié à tous les copropriétaires dans un délai d'un mois.

Dans les deux cas, les règles du changement de syndic s'adaptent : la loi prévoit, article par article, ce qui se passe « à défaut de conseil syndical ».

Qui fait quoi sans conseil syndical

1. 1 La mise en concurrence
   Elle n'est plus obligatoire (article 21). Rien n'empêche un ou plusieurs copropriétaires de solliciter plusieurs projets de contrat ; c'est le meilleur moyen d'éclairer l'assemblée.
2. 2 L’inscription à l’ordre du jour
   Un ou plusieurs copropriétaires notifient au syndic les questions à inscrire, avec le projet de résolution et les projets de contrat. Le syndic les porte à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (article 10 du décret).
3. 3 La convocation d’une assemblée
   Des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent exiger la convocation d'une assemblée (article 8 du décret), sauf si le règlement prévoit un seuil plus bas.
4. 4 Le vote
   Il suit les règles habituelles : désignation du syndic à la majorité de l'article 25, avec la passerelle de l'article 25-1.
5. 5 La passation
   Le nouveau syndic récupère trésorerie, archives et comptes. Sans président de conseil syndical, c'est lui seul qui peut saisir le juge des référés si l'ancien syndic ne transmet rien (article 18-2).

Changer de syndic à l'échéance du contrat

C'est le cas le plus simple, et il fonctionne sans conseil syndical. Lors d'une assemblée tenue dans les trois mois qui précèdent le terme du contrat, l'assemblée désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin de l'ancien contrat et de prise d'effet du nouveau, au plus tôt un jour franc après la réunion, sans motif ni indemnité (article 18 VII).

Le copropriétaire qui porte le projet notifie au syndic, de préférence en recommandé avec accusé de réception, sa demande d'inscription : désignation d'un nouveau syndic, examen des projets de contrat joints. Les projets doivent ensuite être notifiés avec la convocation, accompagnés de leur fiche d'information sur le prix (article 11 du décret). Un modèle de demande figure parmi nos lettres types.

Changer de syndic en cours de mandat

En cours de contrat, la loi organise la résiliation pour inexécution suffisamment grave à l'initiative du conseil syndical, qui notifie au syndic une demande motivée. Sans conseil syndical, ce texte ne trouve pas directement à s'appliquer. Les copropriétaires disposent toutefois de leur droit général de faire inscrire une question à l'ordre du jour (article 10 du décret) : la demande doit alors exposer précisément les inexécutions reprochées, puisque l'assemblée sera appelée à se prononcer sur la fin anticipée du contrat. Le cadre et les risques de cette résiliation sont détaillés sur la page changer de syndic en cours de mandat.

À l'inverse, lorsque c'est le syndic qui veut partir, il notifie sa décision non plus au président du conseil syndical mais à l'ensemble des copropriétaires (article 18 VIII).

Si le syndic ne convoque pas l'assemblée

Lorsque des copropriétaires représentant au moins un quart des voix demandent la convocation d'une assemblée, celle-ci est de droit. Si le syndic ne s'exécute pas, la loi prévoit normalement que le président du conseil syndical convoque lui-même. Sans conseil syndical, la voie est judiciaire : après une mise en demeure adressée au syndic et restée sans effet plus de huit jours, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d'habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l'assemblée, et éventuellement à la présider (articles 8 et 50 du décret).

Profiter du changement pour élire un conseil syndical

L'assemblée qui désigne le nouveau syndic peut aussi élire un conseil syndical, à la majorité de l'article 25. Ce n'est pas obligatoire, mais cela simplifie la suite : contrôle de la gestion, consultation sur les contrats importants, suivi de la passation et, demain, mise en concurrence du syndic avant chaque renouvellement. Dans une copropriété de quelques lots, deux ou trois membres suffisent.

Questions fréquentes

Peut-on changer de syndic sans conseil syndical ?

Oui. Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic et l'examen des projets de contrat qu'il lui communique (article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et article 10 du décret du 17 mars 1967).

La mise en concurrence est-elle obligatoire sans conseil syndical ?

Non : « lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire » (article 21). Elle reste fortement recommandée pour que l'assemblée puisse comparer plusieurs offres.

Qui convoque l’assemblée si le syndic refuse ?

Des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent exiger la convocation. Sans conseil syndical, si le syndic ne s'exécute pas après une mise en demeure de plus de huit jours, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire, en référé, d'habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l'assemblée (articles 8 et 50 du décret).

Faut-il élire un conseil syndical à cette occasion ?

C'est souvent utile : le conseil syndical contrôle la gestion du nouveau syndic, suit la passation et peut saisir le juge si l'ancien syndic ne remet pas les archives. Son élection se fait à la majorité de l'article 25.